권리금소송이 필요한 5가지 상황과 주의사항

권리금이란 쉽게 ‘영업권’ 또는 ‘자릿세’라고 생각하면 됩니다.

기존의 임대인이나 사업주가 일궈놓은 사업성에 대한 대가로, 영업권리금, 시설권리금, 계약권리금 등으로 나뉩니다.

영업권리금은 특정 상권에서의 영업적 이점에 대한 대가를 말합니다.

시설권리금은 임차인이 투자한 시설 및 인테리어 비용을 말하며, 계약권리금은 임차인이 유리한 조건으로 임대차 계약을 체결할 수 있도록 한 대가입니다.

상가임대차보호법은 이 중에 영업권리금을 중심으로 임차인의 권리를 보호하고 있으며, 임대인이 신규 임차인의 계약을 부당하게 방해할 경우 손해배상을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

권리금이 인정되는 사항은 매우 다양하며, 이는 유형과 무형의 자산으로 나눌 수 있습니다.

권리금을 회수하려면 기존 임차인이 직접 신규 임차인을 구한 후, 그 신규 임차인과 임대인이 계약을 체결해야 합니다.

그러나 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부하는 경우가 종종 발생합니다.

예를 들어, 신규 임차인이 기존 조건과 동일한 계약을 원함에도 불구하고, 임대인이 일부러 과도한 보증금이나 월세를 요구하는 경우가 있습니다.

이는 실질적으로 신규 임차인의 입점을 막기 위한 행위로, 임차인의 권리금 회수를 방해하는 불법적인 계약 거부로 볼 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거부하면 손해배상 책임이 발생할 수 있으며, 이 경우 권리금소송을 통해 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임차인이 신규 임차인을 구하는 동안, 임대인이 직접 새로운 임차인을 찾아 계약을 체결하는 경우도 문제가 됩니다.

이런 경우 임대인은 기존 임차인이 받아야 할 권리금을 자신이 직접 취하거나, 신규 임차인으로부터 별도의 프리미엄을 받는 방식으로 이익을 챙깁니다.

기존 임차인은 자신의 권리금을 보호받을 수 있는 법적 권리가 있음에도 불구하고, 임대인의 개입으로 인해 권리금을 회수할 기회를 빼앗기게 되는 것입니다.

이러한 행위는 명백한 권리금 회수 방해 행위로 간주될 수 있으며, 임차인은 이를 이유로 법적 대응을 진행할 수 있습니다.

임차인이 임대인과 사전에 권리금 반환을 약속한 경우에도, 임대인이 이를 지키지 않는 사례가 많습니다.

예를 들어, 임대인이 임차인에게 계약 종료 시 권리금을 돌려주겠다고 약속했음에도 막상 계약이 종료되면 이를 거부하는 경우가 있습니다.

특히 서면 계약이 아닌 구두 약속으로 이루어진 경우에는 임대인이 책임을 회피하려는 경향이 강합니다.

그러나 법적으로 임대인이 권리금 반환을 약속했다면, 임차인은 이를 근거로 권리금 반환을 요구할 수 있기에 소송을 통해 권리금을 회수할 수 있습니다.

임대인이 계약 기간이 남아 있는 상태에서 일방적으로 계약을 해지하는 경우, 임차인은 계획대로 권리금을 회수할 수 없게 됩니다.

일반적으로 임차인은 계약 종료 시점에 맞춰 신규 임차인을 구하고, 권리금을 받을 계획을 세웁니다.

그러나 임대인이 계약 기간 도중 정당한 이유 없이 계약을 해지하면, 임차인은 신규 임차인을 구할 기회 자체를 잃게 됩니다.

이는 임차인의 재산권을 침해하는 행위이며, 법적으로 손해배상 청구가 가능합니다.

임대인의 부당한 계약 해지로 인해 권리금 회수가 불가능해진 경우, 임차인은 법원을 통해 계약 해지의 부당성을 다투고 권리금을 보상받을 수 있습니다.

일부 임대인은 계약 종료 시점에서 임차인에게 기존 시설을 철거할 것을 요구하기도 합니다.

그러나 이러한 철거 요구는 권리금 회수를 방해하는 수단으로 악용될 가능성이 큽니다.

예를 들어, 임차인이 투자한 인테리어나 영업 설비가 남아 있으면 신규 임차인이 그대로 인수하여 권리금을 지급할 가능성이 높습니다.

하지만 임대인이 철거를 강요하면, 신규 임차인은 추가 비용이 발생하기 때문에 기존 임차인에게 권리금을 지급할 이유가 사라집니다.

이는 결국 임차인의 권리금 회수를 어렵게 만들며, 임대인이 권리금의 실질적 가치를 부정하는 행위로 볼 수 있습니다.

이 경우 임차인은 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

권리금소송을 제기할 수 있는 권리는 시간이 지나면 소멸할 수 있습니다.

임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸되기 때문입니다.

권리 소멸시효가 지난 후에는 법원에서 권리금 회수의 청구를 거부할 가능성이 높습니다.

따라서 임차인은 임대차 계약 종료 후 일정 기간 내에 권리금을 돌려받지 못했다고 판단되면 빠르게 소송을 제기하는 것이 좋습니다.

권리금소송을 제기할 때 중요한 점은 해당 권리금에 대한 입증입니다.

임차인은 자신이 지불한 권리금의 존재와 그 금액을 입증할 수 있는 증거를 충분히 준비해야 합니다.

주요 증거에는 계약서, 영업 시설에 대한 투자 내역, 임대인과의 서면 또는 구두 합의 내용, 신규 임차인과의 계약서 등이 포함될 수 있습니다.

또한 임차인이 영업을 통해 얻은 수익과 상권 내 입지의 특성 등도 권리금을 입증하는 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

만약 이러한 증거 없이 소송을 진행할 경우, 법원에서 임차인의 주장을 인정받기 어려울 수 있습니다.

따라서 입증 가능한 자료를 체계적으로 준비하는 것이 필수입니다.

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