세입자퇴거를 위한 법적 절차와 명도소송

전월세 세입자가 계약이 끝났는데도 버티는 대표적인 유형이 있습니다.

위와 같이 계약이 끝났는데도 세입자가 안 나간다면, 임대인은 적법한 방법으로 세입자퇴거를 요구해야 합니다.

간혹 자신의 소유물을 타인이 무단으로 사용하고 있다는 사실에 감정이 상해 우발적으로 대응하기도 합니다.

심지어 목적물에 무작정 잠입하여 상대의 짐을 처분하는 등의 행위를 저지르는 경우도 간혹 있습니다.

하지만 이는 주거침입죄와 같은 형사적 혐의로 처벌될 가능성이 높습니다.

따라서 적법한 방법으로 세입자퇴거를 요청하는 것이 필요합니다.

전월세 세입자가 안 나갈 때 급선무로 해야 하는 것은 바로 임대차계약 해지 통보입니다.

아무리 해지를 원하더라도 계약의 당사자가 그 의사를 밝히지 않았다면 제대로 마무리 지을 수가 없습니다.

만약 기간을 놓쳐 묵시적 갱신으로 계약이 연장됐다면 세입자의 입장에서는 2년간의 거주를 보장받아야 한다며 주장할 것입니다.

따라서 확실하게 통보를 해둘 필요가 있으며, 문자나 전화로 그 의견을 알린다면 증거를 남겨두셔야 합니다.

퇴거를 요구하는 두 번째 방법은 퇴거 통지서를 세입자에게 보내는 것입니다.

퇴거 통지서는 세입자가 계약 만료일 이후에도 거주를 지속할 때, 또는 계약을 위반했을 때 사용됩니다.

통지서는 세입자에게 일정 기간 내에 퇴거할 것을 명확히 요구하는 공식적인 문서로, 내용증명 방식으로 발송하는 것이 일반적입니다.

퇴거 통지서에는 퇴거해야 하는 날짜, 퇴거 사유, 그리고 세입자가 퇴거하지 않을 경우 법적 절차를 진행할 것이라는 경고를 명시해야 합니다.

이는 향후 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하는 데 중요한 역할을 합니다.

지급명령 신청은 세입자가 월세나 보증금을 미납한 경우, 법적으로 세입자에게 지급을 명령할 수 있는 절차입니다.

지급명령은 세입자가 임대료를 미납하거나 기타 금전적인 의무를 이행하지 않았을 때, 임대인이 법원에 신청하여 세입자에게 미납금을 지급하라는 명령을 받는 과정입니다.

지급명령은 비교적 간단한 절차로 진행할 수 있으므로, 세입자가 지급을 거부할 경우 유용한 방법입니다.

단, 지급명령은 세입자가 이의 제기를 하지 않아야 효력이 발생합니다.

명도소송 절차는 대체로 다음과 같은 단계로 진행됩니다.

① 소송 제기

세입자가 퇴거하지 않으면 임대인은 법원에 명도소송을 제기해야 합니다.

소송은 임대차 계약이 종료되었거나 임대료가 일정 횟수 이상 밀린 경우에 가능하며, 법원에 소장을 제출하여 소송을 시작합니다.

이때 계약서, 임대료 미납 증빙 자료 등을 증거로 제출해야 합니다.

② 소송 진행 및 변론

법원에서 소송이 진행되면 임대인과 세입자는 각자의 입장을 변론서나 증거로 제시합니다.

이때 임대인은 세입자가 퇴거하지 않는 이유를 법적으로 입증해야 하며, 세입자는 이에 대한 반론을 할 수 있습니다.

만약 세입자가 이의 제기를 하지 않으면 법원이 신속하게 결정을 내릴 수 있습니다.

③ 판결 및 퇴거 명령

법원은 양측의 주장과 증거를 종합하여 판결을 내립니다.

판결이 내려지면, 법원은 세입자에게 퇴거 명령을 내리게 됩니다.

만약 세입자가 퇴거 명령에 따르지 않으면, 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

④ 강제집행 (필요시)

세입자가 퇴거 명령을 이행하지 않으면 강제집행을 통해 퇴거를 강제할 수 있습니다.

이때 법원은 집행관을 통해 세입자를 강제로 퇴거시키며, 임대인은 이를 통해 세입자를 물리적으로 퇴거시킬 수 있습니다.

세입자퇴거를 위한 명도소송에서 다뤄지는 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

∙ 계약 위반 여부

세입자가 계약을 위반했는지 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.

세입자가 월세를 미납했거나, 계약서상의 규정을 위반했을 경우 퇴거 사유가 됩니다.

∙ 임대차 계약의 종료

계약 만료 후에도 세입자가 계속 거주한다면, 임대인은 계약 종료를 이유로 퇴거를 요구할 수 있습니다.

이 경우 명도소송을 제기한 원고 (임대인)는 임대차 계약의 종료 여부를 명확히 입증해야 합니다.

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이후 법적 절차를 안내하고, 의뢰인이 원하는 결과를 얻을 수 있도록 전 단계에 조력을 제공합니다.

사안에 따라서는 증거조사 전문가와 협업하여 명도소송을 유리하게 이끌어 갈 증거를 수집해 드리고 있습니다.

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